《天下为公，人民最大》

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我可没有如此设置过，可见某些人心虚到何等地步。

我也是搞网站的，懂得这些猫腻，呵呵，小样儿。

    地震一个多月来，为灾区民众的抗灾自救，全国军民的援助支持所感动，所吸引，注意力全都放到别人身上去了。没曾想，一个不小心，自己也面临了由地震引起的极其险恶，极其复杂的维权境地。

    几年前，为了垂老的爹娘，为了让他们风烛残年能过上在旅游区山边别墅度夏的惬意生活，咬牙购置了都江堰的一处楼顶房产。

    这次地震，都江堰城区的烈度大致为9到10度，大大超过了设防7度的标准。我的房子比相邻小区的结实，没有垮塌，可也已经伤痕累累惨不忍睹。我怀着庆幸之心，始终坚信，随着余震阶段的过去，随着人心的逐渐安定，我的房子会得到加固维修，今后闲适恬淡的退休生活依然值得憧憬。面包会有的，一切都会好的。

    但是，最近，我有些不自信了。

    经过了多人次的，多部门的，公派的，私邀的各路专家们的评估，我院子里的四栋楼，已经有过了好几种鉴定结论：接近中等破坏，中等破坏，严重破坏（流言则更多：豆腐渣工程、特级危房、不可修复但不必立即拆除的危房、可修复但极其困难的危房）……专家意见纷纭，群众说法百出，莫衷一是，人心惶惶。

    已经出现了现职的副行长丧失信心，认为房子保不住，带头拆除钢门窗、防护栏卖得废铁钱几百块，说是“减少损失”的失败主义情绪，一些傻帽也开始跟进。幸好这种自杀行为被及时制止住了，否则这几幢楼一定被地方政府笑纳，列入“危及公共安全”的危房系列，拆得连影子都没有了。那位黄行长，被大家冠名为“黄拆拆”，列为“范跑跑、郭跳跳”一流，这是后话。

    有关这几幢楼的相应处置意见，自然也花样繁多：加固维修，拆除重建，政府救助，迁址重建……

    归纳一下，针对不同的结论，我的房子可能遭遇几种方案，我会面临几种利益选择（或是由不得我的“选择”）：

    1、加固维修。目前我这院子多数业主所在的的单位，某银行，正出面力争加固维修的方案。按此方案，银行可能自上级争取到救灾的资金，加上房屋应有的维修基金，可能将公共部分维修投资包下来，这样的话，我只需出钱将自家室内重新修复、装饰。原先的一环路以内的风水宝地保住了，原先的近180平方的面积保住了，原先的钟爱的楼顶花园保住了。这样我就算实现了利益最大化。虽说房子是补过的，且花了些冤枉钱，但那是天灾闹的，我必须认了。对老天爷的作为，我向来只有歉疚与敬畏的份，不敢存丝毫不敬的想法。加固维修，我所愿也！

    2、政府救助。原则是放弃自己原有的180平米商品房的所有权与相应土地使用权，去央求政府，换给我一处目前尚不存在的，不知今后将建在何处的，也不知今后权利如何的70平米救助房。政府头上罩上了救助灾民的光环，挣了名声，实际也干了一票大赚特赚的好买卖。（有一篇文章讲到这个问题，录在后面。）我即使再糊涂，也清楚这里面有猫腻。我知道，这样一来，我可就亏大发了。这样的救助，宁死也不敢要！

    3、原址重建。如果房子最终被判定无法维修，或是维修代价实在太大，比较一致的意见是原址重建。可是重建是那么容易的么？政府规划这一关能过得去么？重建的小细脖子可说是牢牢地捏在政府手里的！任何一个小小的因素都可以使得重建的申请通不过。比如说，据说新建的房子今后只能建四层，为了实现那劳什子旅游城市的美景规划。那我原先所在的六楼，今后放到哪里去呢？原址重建意味着位置、面积和设计都不变，硬削去两层，我咋办？挂到半空中去？何况，即算重建通得过，保得住原先的六层，而重建费用每平米至少1000元，再加装修费，我这套房子可真投了大价钱了！当然，好处也是显而易见的：一来，我的面积、楼层、区位没受损失，二来，这辈子还又住了一回新房（我那没心没肺的侄子“小明”特看重这条好处）。鱼与熊掌……唉！

    4、迁址重建。这条就很被动了。“址”不是我愿“迁”的，如果要迁，那一定是政府的规划使然，是强制性的。迁址？迁到哪里去？离城区老远老远的乡下，去吗？面积还给我多大？还有180平米的好事吗？我们原先一环路以内的地皮值3、4百万一亩，光地皮差价就是老大一截。我的房子是按当时的市价购的，政府能合理补偿给我们？别人有无幻想我不知道，反正我不信。

    总而言之，现在形势很复杂很严峻，灾民们很被动很无奈。

    作为我，一个被生活磨炼得火眼金睛，已达知天命之年崇高境界的老油条，一个“刁民”，我意识到了面临的维权的危险。

    我早已经不为任何人物的任何高尚言辞所动，只相信事情的结果；我也早已经深刻认识到政府，尤其是级别较低的地方政府是不可信任的，他们和我们，不是一个利益主体。他们怀的是一颗司马昭之心，他们只是一群“政绩狂人”。

    我很可能除了受到老天爷的，也就是天灾的伤害之外，还会遭到官吏们的，人祸的伤害。我发誓，果真如此，我会和所有受伤害的人们一起，为保卫自己的家园，为自己的切身利益而奋力抗争。

    为此，我可能会具有多重的身份：灾民，难民，刁民，访民。希望不会是暴民。

 都江堰危房产权之争 灾民是否仍有土地使用权

http://cd.qq.com　 2008年06月26日08:05 　 中国新闻网　 　

http://house.scol.com.cn/html/2008/06/005022_649947.shtml      四川在线

http://www.msxh.com/content/2008-6/26/2008626111404.htm    新华网四川频道

http://www.sc315.gov.cn/article.aspx?id=39653  四川3.15维权网（四川省保护消费者权益委员会、四川省工商局）

http://cd.qq.com/a/20080626/000047.htm           腾讯大成网

http://news.sctv.com/detail.asp?id=130476          四川广播电视集团神韵网

即便房屋倒塌，受灾民众仍然拥有原房屋之下的土地使用权；房屋未垮塌的，应拥有房屋的所有权和土地使用权

 ★ 见习记者/周政华(发自都江堰)

    地震过后，都江堰市民赖福贵的房子成为危房。

    赖福贵家所在的都江堰市华夏广场12号楼，震后底层的承重墙已经开裂。整个华夏广场的15栋住宅楼大部分都成为危房。其中8号楼、7号楼3个单元、2号楼2个单元整体倒塌。

    6月10日，成都市和都江堰市房产管理局和城市建设局的2名专家来到华夏广场，经初步评估，除3、9、10、11号楼中等损坏外，其他楼房都遭到地震的严重破坏。据不完全统计，华夏广场500多名业主户均损失超过50万。

    赖福贵的遭遇是拥有住房的都江堰地震灾民的缩影。

    地震后，都江堰市区50%以上的房屋成危房，不再适合继续居住；山区和沿山区95%以上房屋垮塌，受灾房屋无法正常使用的家庭估计有7万到8万户，全市直接经济损失高达250亿元。

    危房的两种产权

    震后不久，成都市政府发布的一份文件，引发了危房的产权和土地使用权的争议。

    5月26日，成都市发布《成都市人民政府关于做好都江堰市城镇居民住房灾毁救助安置工作的意见》，对因地震毁坏的私房，政府宣布将采取住房实物救助或货币救助两种方式。自愿申请并接受住房实物救助或货币救助的，原房屋产权、土地使用权自行废止。

    该文件规定，对因地震毁坏的私房，自愿申请住房实物救助的，由政府向每户受灾家庭提供建筑面积为70平方米的救助安置住房。如果放弃住房实物救助，也可按70平方米救助安置房、每平方米2000元计算，给予每户14万元货币救助。如提供上述面积安置房后，住户人均住房面积不足16平方米的，可按人均16平方米救助，也可以按照每平方米2000元货币救助加以补足。

    对于赖福贵这样的危房所有者而言，该政策的影响“相当严重”。文件公布后，立即在都江堰引发了房屋产权争议。

    有市民认为，即便房屋倒塌，但受灾民众仍然拥有原房屋之下的土地使用权；房屋未垮塌的，拥有房屋的所有权和土地使用权。

    如果政府要收回上述产权和使用权，就必须予以相应的补偿。换言之，受灾民众将得到的安置房是用原房地产权换来的，而不纯粹是“获得救助”。

    北京环球律师事务所律师张认为：房屋完整产权包括房屋的所有权和与之相应的土地使用权，一般年限为70年。按照法律规定，虽然地上建筑物因地震损毁，但合法土地使用权利不受影响。

    中国政法大学教授王涌表示，按《物权法》和《城市房地产管理法》规定，房屋所有者对房下土地仍享有土地使用权，如果业主统一想在原有土地上盖房，经过业主委员会决定、政府各个部门批准以后，就可以在原地建设，但重建应当符合当地政府的统一规划。

    “14万换不了我的房子”

    华夏广场业主陈小平的最大愿望是能保住原来的房子，如果政府一定要拆，他希望能够原地重建。

    “14万换不了我的房子。”华夏广场业主陈小平认为，政府提供70平米救助房或者相当价值的14万元，价格较低，有损市民利益。

    对此，《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”。但土地使用权和房屋建筑所有权在不同房屋价值中所占的比重，目前尚没有法规规定。

2004年以来，都江堰市区建成了都市美丽洲、阳光新城、华夏广场等20多家地产小区，不少外地人来都江堰购房投资。2007年，都江堰市政府把建立国际休闲度假旅游区，列为该市的重要战略目标，而大力发展房地产业则被视为实现这一目标的重要的途径。此后都江堰市房地产市场不断升温。

    房地产开发提速的一个直接后果是，4年内都江堰市商品住宅楼均价几乎翻了一番。

    2008年，都江堰市区一环内商品住宅楼均价为每平米为3000到4000元，二环市郊也涨到每平米2000元以上。

    事实上，位于华夏广场所在的都江堰市一环路以内很多房屋，都是2000年以后新建，按3000元/平方米计，户型大都是120到150平方米，每套总价介于36万到45万元之间，远超过政府救济的14万元标准。

    按一环内房屋平均户内产权100平方米、平均容积率为2.5计算，其土地使用权约40平方米；2007年，都江堰市老城区考虑容积率因素土地平均价格300万～400万元/亩，那么考虑容积率因素100平方米的房屋的土地价值约为18万到24万元，加上砖混结构约700到800元/平方米的建筑成本，都江堰市区一环内每套住房实际价值在25万～32万元之间。

    但如果按救济安置办法测算，房屋平均户内产权70平方米计算，按7层住宅考虑，房子平均容积率约2.2计算，其土地使用权约31.8平方米,估算二环路外的安置新区土地平均价格100万～150万元/亩，考虑容积率因素该土地价值约4.8万～7.2万元，不到原来老房子的土地价值的三分之一，资产严重缩水。

    据南方网报道，都江堰规划管理局局长屈军6月3日曾经表示，市区一环内将约有一半住房需要拆迁。都江堰市房管局局长李良泉认为，安置房选址不会远离市区。

    华夏广场业主陈小平说，小区内房屋倒塌的绝大多数业主都倾向于原地重建。他透露，目前该小区大部分业主没有登记接受救助房。